Huurprijzen schieten de hoogte in en de wachtlijsten voor sociale woningen worden steeds langer en langer. Daarom onderzocht FairFin de invloed van de financiële wereld op huisvesting in Brussel. Hieruit blijkt dat we op een kantelmoment staan. De financiële wereld heeft de Brusselse woonmarkt nog niet in haar grip, maar de eerste stappen zijn wel al gezet: het kan dus zeer snel veranderen. Tijd om in actie te schieten.
Want een groeiende invloed van banken, investeerders en andere financiële spelers heeft een grote impact op hoe we wonen, dat weten we al langer. Door zo’n “financialisering” beïnvloeden financiële spelers wat er gebouwd wordt, hoe onze stad er uit ziet, en dus ook hoe we wonen.
Woningen zijn voor hen financiële producten. Zij willen vooral winst maken en kijken niet naar het sociale doel van wonen: mensen een degelijk dak boven hun hoofd geven. En dat heeft grote gevolgen, die we nu al opmerken in andere Europese steden zoals Amsterdam, Parijs en Berlijn. Daarom besloot FairFin de temperatuur op te nemen in Brussel. Hoe vergevorderd is financialisering al in onze hoofdstad?
Dure woontorens
We namen Atenor en Immobel onder de loep, twee Belgische vastgoedontwikkelaars die sterk aanwezig zijn in Brussel. Hierbij kwamen allerlei onrustwekkende signalen naar voren.
Atenor en Immobel schalen hun activiteiten op en poten grote woontorens neer, doorheen Brussel. Die opschaling wordt mogelijk gemaakt door de ruggesteun van banken en andere financiële spelers: zij geven leningen, kopen obligaties of worden aandeelhouder.
In ruil daarvoor krijgen ze een deel van de toekomstige winst van Atenor en Immobel. En daar wringt het schoentje. Want om deze winst te garanderen, nemen vastgoedontwikkelaars vaak de financiële bril van hun geldschieters over: ze kijken naar woningen enkel en alleen als een financieel product dat winst moet opleveren.
Een vastgoedontwikkelaar met die bril op zal grote nieuwbouwprojecten bouwen met veel kleine maar dure luxe-appartementen. Dat levert het meeste winst op. Maar die projecten beantwoorden niet aan de sociale vraag. Brusselaars hebben nood aan betaalbare en sociale woningen, die geschikt zijn voor grotere gezinnen en met voldoende groen in de omgeving.
De belangen van inwoners moeten voorrang krijgen op de belangen van banken en investeerders.
Geld en groeien
Als we de wooncrisis willen aanpakken, moet dat veranderen. De belangen van de inwoners van de stad moeten voorrang krijgen op de belangen van banken en investeerders.
Maar zowel Atenor als Immobel lijken een keuze te hebben gemaakt. Zij verhoogden de afgelopen jaren de dividenden die ze aan hun aandeelhouders geven, met de belofte dat in de toekomst te blijven doen. En daar is winst en groei voor nodig.
Immobel richt daarom haar pijlen op haar eigen investeringstak. Hierdoor wordt het bedrijf eigenlijk zelf een financiële instelling, die fondsen beheert en investeringen doet in de vastgoedsector. En dat zien ze groots, zo blijkt uit een interview in De Standaard met CEO Marnix Galle: “Ik zou graag binnen tien jaar een fondsenpijler hebben die zo’n 8 miljard groot is. Voor ons is dit een langetermijnverhaal.”
Ondertussen gaat Atenor steeds meer schulden aan om haar groei uit te bouwen. Zo werd 2021 een recordjaar voor investeringen voor Atenor, door de financiële ruggensteun van banken en investeerders.
The Big Three
Momenteel worden Atenor en Immobel voornamelijk gefinancierd door Belgische en Europese financiële instellingen. Maar ook grote internationale investeringsgroepen hebben interesse in Brussel.
Daarbij vallen vooral BlackRock, Vanguard en State Street op. Deze drie investeringsgroepen worden ook wel “The Big Three” genoemd, door hun enorm gewicht in de wereldeconomie. Van de vijfhonderd grootste Amerikaanse bedrijven bezitten zij samen gemiddeld 20% van de aandelen.
Al jarenlang groeien The Big Three door in het buitenland te investeren. Begin jaren 2000 hadden zij dus af en toe aandelen van Atenor of Immobel in handen. Nooit veel, en nooit alledrie samen.
Vorig jaar veranderde deze situatie. Momenteel bezitten ze alledrie aandelen van Immobel en in veel grotere aantallen dan een paar jaar geleden. Hoewel de bedragen relatief klein blijven, enkele miljoenen euro’s, staat de Belgische vastgoedmarkt dus wel zeker op de radar van deze Amerikaanse mega- investeerders. Als de huidige aandeelhouders willen verkopen, dan weten ze dus bij wie ze kunnen aankloppen.
Waarde van de aandelen van Atenor en Immobel in handen van The Big Three, per zes maanden.
David en Goliath
Dat is gevaarlijk. Want als grote vastgoedontwikkelaars zoals Immobel of Atenor in handen komen van internationale investeerders, dan vallen sociale eisen over huisvesting volledig in dovemansoren.
Op dit moment worden die sociale eisen al vaak genegeerd. Maar burgerbewegingen, buurtcomités en lokale politici hebben wel nog een beetje invloed op vastgoedontwikkelaars en de projecten die ze bouwen. Dat is mogelijk omdat zelfs de grootste ontwikkelaars in ons land nog steeds Belgische bedrijven zijn, met een connectie met hun omgeving. Hierdoor kunnen burgers druk zetten en hebben politici nog genoeg macht om deze vastgoedontwikkelaars te controleren, ook al gebruiken ze die macht niet voldoende.
Maar deze werkbare machtsbalans slaat volledig om wanneer internationale spelers op het toneel komen. Tegen een investeringsgroep als BlackRock, die 10 biljoen dollar beheert, hebben wij niets in te brengen. De impact van hun projecten op de buurt waar ze geplaatst worden, kan hen niets schelen.
Wat er nodig is
Ons onderzoek toont aan dat de financialisering van huisvesting in Brussel nog relatief bescheiden is, maar wel aan snelheid wint. Daarom moeten we nu in actie schieten. Nu we nog grip hebben op de bedrijven die onze woningen bouwen en onze steden vormgeven.
Wereldwijd stellen organisaties, onderzoekers en activisten maatregelen en beleid voor om de financialisering van huisvesting aan te pakken. Ook in Brussel en België leeft de discussie al langer. Maar het is niet zo simpel om te bepalen welke voorstellen het beste werken voor ons en hoe we die voorstellen het beste realiseren.
Daarom organiseerde FairFin een panelgesprek op 27 oktober. Daar bespraken we, samen met 3 woonexperts, welke maatregelen het meeste effect hebben op de financialisering van de woonmarkt in Brussel en welke strategie er nodig is om die maatregelen door te voeren.
De conclusie was duidelijk: er zijn genoeg mogelijke maatregelen, maar er moet politieke druk en mobilisatie zijn om ze te kunnen doorvoeren.
Die boodschap neemt FairFin ter harte. We laten het niet bij discussies en panelgesprekken. Samen met de Housing Action Day-coalitie roepen we op om op 26 maart 2023 op straat te komen. We eisen dat woningen er zijn voor mensen, niet voor winst, en pleiten voor een eerlijk huisvestingsbeleid.
